האם כדאי להשקיע בנדלן בארצות הברית

 

שוק הנדל"ן בארצות הברית מהווה מוקד משיכה למשקיעים ישראלים רבים המחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולהשיג תשואות גבוהות יותר מאלו הקיימות בשוק המקומי. עם זאת, השקעה בנדל"ן בארה"ב מציבה אתגרים ייחודיים הדורשים הבנה מעמיקה של השוק האמריקאי, המיסוי, והדינמיקה הכלכלית במדינות ובערים השונות. במאמר זה נסקור את היתרונות, החסרונות והשיקולים המרכזיים שיסייעו לכם להחליט האם וכיצד להשקיע בפרויקטים בנדל"ן בארצות הברית.

מבט כללי על שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2024

שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא הגדול והמפותח בעולם, עם מגוון אדיר של אפשרויות השקעה. לאחר תקופת התאוששות מהמשבר הכלכלי של 2008, ולמרות האתגרים שהציבה מגפת הקורונה, השוק האמריקאי הציג חוסן ויציבות לאורך זמן.

נכון לשנת 2024, שוק הנדל"ן בארה"ב מאופיין במספר מגמות מרכזיות:

• שיעורי ריבית – לאחר העלאות ריבית משמעותיות בשנים 2022-2023, הפד האמריקאי צפוי להתחיל בהורדת ריביות במהלך 2024, מה שעשוי להגדיל את הנגישות למשכנתאות ולהגביר את הביקוש לנדל"ן.
• מחסור בהיצע – בשוק המגורים קיים מחסור של כ-3-4 מיליון יחידות דיור בארה"ב, מה שממשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה במרבית השווקים.
• תנועה דמוגרפית – המשך מגמת ההגירה הפנימית מהחוף המזרחי והמערבי אל מדינות ה"שמש" (Sun Belt) כמו פלורידה, טקסס, אריזונה וקרוליינה הצפונית, המציעות איכות חיים גבוהה במחירים נמוכים יותר.
• שוק מסחרי מאתגר – הנדל"ן המסחרי, במיוחד משרדים ומרכזי קניות, מתמודד עם אתגרים בשל עלייה בעבודה מהבית ומסחר מקוון, אך ישנם סגמנטים חזקים כמו לוגיסטיקה, אחסון ומרכזי נתונים.

יתרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית

Lady Arlete מזהה מספר יתרונות בולטים בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית עבור משקיעים ישראלים:

1. מחירי כניסה נמוכים יחסית

למרות שמחירי הנדל"ן בערים הגדולות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס גבוהים מאוד, קיימים שווקים רבים בארה"ב המציעים מחירי כניסה נמוכים משמעותית מהמקובל בישראל. בערים בינוניות וקטנות במדינות כמו אוהיו, טנסי, אינדיאנה, אלבמה וחלקים מטקסס, ניתן למצוא בתים במחירים של 80,000-200,000 דולר, המניבים תשואות שכירות גבוהות.

2. תשואות גבוהות יותר

התשואות על נדל"ן מניב בארה"ב גבוהות בדרך כלל מאלו שניתן להשיג בישראל. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת ברוטו נעה בין 2% ל-4%, בארה"ב ניתן להשיג תשואות ברוטו של 4% עד 10% בהתאם למיקום ולסוג הנכס. זאת בעיקר בשל היחס הטוב יותר בין מחירי הרכישה לדמי השכירות במרבית השווקים האמריקאים.

3. גיוון תיק ההשקעות

השקעה בנדל"ן אמריקאי מאפשרת גיוון של תיק ההשקעות הן מבחינה גיאוגרפית והן מבחינת סוגי הנכסים. המשקיע הישראלי יכול לפזר את הסיכון על פני מדינות וערים שונות, וגם להשקיע במגוון סוגי נכסים – ממגורים ועד מסחרי או לוגיסטי – מה שמאפשר הגנה טובה יותר מפני זעזועים מקומיים.

4. שקיפות וזמינות מידע

שוק הנדל"ן האמריקאי מאופיין ברמת שקיפות גבוהה מאוד. מידע על עסקאות קודמות, מחירי מכירה, מסים מקומיים, שיעורי תפוסה ונתונים דמוגרפיים זמין באופן פתוח ומקוון. מערכות ה-MLS (Multiple Listing Service) מספקות נתונים מפורטים על נכסים למכירה, וקיימים אתרים רבים המספקים מידע מקיף על שווקים מקומיים.

5. מערכת משפטית יציבה ושוק נזיל

ארה"ב מציעה מערכת משפטית יציבה המגנה על זכויות בעלי נכסים, וכן תהליכי רישום ורכישה מוסדרים היטב. בנוסף, שוק הנדל"ן האמריקאי נחשב לנזיל יחסית, עם מספר רב של קונים פוטנציאליים, כולל משקיעים מקומיים ובינלאומיים, מה שמקל על מימוש ההשקעה בעת הצורך.

חסרונות וסיכונים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב

לצד היתרונות הרבים, השקעה בנדל"ן בארה"ב טומנת בחובה גם סיכונים וחסרונות שיש להכיר:

1. ניהול מרחוק

האתגר הגדול ביותר עבור משקיעים ישראלים הוא הניהול מרחוק של נכסים. המרחק הפיזי מקשה על פיקוח ישיר, ומחייב הסתמכות על חברות ניהול מקומיות. בעוד שישנן חברות ניהול מעולות, ישנן גם כאלה שמספקות שירות לקוי או גובות עמלות גבוהות. בנוסף, כל בעיה המתעוררת בנכס עלולה להיות מורכבת יותר לטיפול מרחוק.

2. חשיפה לשער הדולר

משקיע ישראלי בנדל"ן אמריקאי חשוף לתנודות בשער הדולר-שקל. אמנם בתקופות של התחזקות הדולר ההשקעה עשויה להניב רווח נוסף, אך בתקופות של היחלשותו ערך ההשקעה בשקלים עלול לרדת. חשיפה זו מוסיפה רובד נוסף של סיכון שאינו קיים בהשקעות מקומיות.

3. מורכבות מיסוי כפול

משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב כפופים למערכת מיסוי כפולה – הן בארה"ב והן בישראל. למרות קיומה של אמנת מס בין המדינות המונעת כפל מס מלא, הדיווחים והתשלומים לשתי רשויות מס שונות מהווים נטל בירוקרטי לא מבוטל ומחייבים לרוב שימוש בשירותי יועצי מס מומחים בשתי המדינות.

4. הבדלי רגולציה בין מדינות

בארה"ב, לכל מדינה, מחוז ולעתים אפילו עיר יש חוקים ותקנות משלהם בנושא נדל"ן. הבדלים אלה נוגעים לחוקי שכירות, פינוי דיירים, רישוי, בנייה, מיסוי מקומי ועוד. מורכבות זו מחייבת הכרה מעמיקה של הרגולציה הספציפית בכל אזור השקעה.

5. סיכוני שוק מקומיים

שוק הנדל"ן בארה"ב אינו מקשה אחת. קיימים הבדלים דרמטיים בין אזורים שונים. ערים מסוימות תלויות במעסיק עיקרי אחד או בתעשייה דומיננטית, מה שמגדיל את הסיכון במקרה של פשיטת רגל או מעבר של חברות גדולות. לדוגמה, דטרויט חוותה ירידה דרמטית בערכי הנדל"ן בעקבות קריסת תעשיית הרכב המקומית.

קריטריון	השקעה בנדל"ן בארה"ב	השקעה בנדל"ן בישראל
מחיר כניסה ממוצע	100,000-300,000 דולר (תלוי מיקום)	1.5-3 מיליון ש"ח (תלוי מיקום)
תשואה ברוטו ממוצעת	4%-10%	2%-4%
עלויות ניהול ותחזוקה	גבוהות (8%-12% מההכנסות)	בינוניות (5%-8% מההכנסות)
פוטנציאל עליית ערך	בינוני-גבוה (3%-6% שנתי, תלוי מיקום)	גבוה (4%-7% שנתי בממוצע ארצי)
מורכבות מיסוי	גבוהה (מס הכנסה בארה"ב וישראל, מס נדל"ן)	בינונית (מס שבח, מס הכנסה, ארנונה)
נגישות למימון	בינונית (30%-50% מימון למשקיעים זרים)	גבוהה (עד 75% מימון)
נזילות (קלות מכירה)	גבוהה ברוב השווקים	גבוהה מאוד
שקיפות מידע	גבוהה מאוד	בינונית
חשיפה למט"ח	גבוהה (דולר/שקל)	אין
קלות ניהול	נמוכה (ניהול מרחוק)	גבוהה (ניהול מקומי)

אסטרטגיות השקעה בנדל"ן בארצות הברית

משקיעים בנדל"ן בארה"ב יכולים לבחור ממגוון אסטרטגיות השקעה, כל אחת עם רמת סיכון ופוטנציאל רווח שונים:

1. השקעה להשכרה ארוכת טווח (Buy and Hold)

זוהי האסטרטגיה הפופולרית ביותר בקרב משקיעים ישראלים, המתמקדת ברכישת נכסי מגורים והשכרתם לטווח ארוך. היתרונות כוללים יצירת הכנסה פסיבית יציבה לאורך זמן, פוטנציאל לעליית ערך, והטבות מס כמו פחת. האסטרטגיה מתאימה במיוחד לערים עם צמיחה דמוגרפית חיובית ושוק תעסוקה יציב.

2. השבחה ומכירה (Fix and Flip)

אסטרטגיה זו כוללת רכישת נכסים במחיר נמוך הדורשים שיפוץ, ביצוע שיפוץ מהיר ומכירה ברווח. בעוד שפוטנציאל הרווח גבוה יותר מהשכרה, האסטרטגיה דורשת ניסיון, ידע מקומי, וקשרים עם קבלנים אמינים. אסטרטגיה זו מאתגרת יותר למשקיעים שאינם נוכחים פיזית בארה"ב, אך אפשרית באמצעות שותפים מקומיים מהימנים.

3. השכרה לטווח קצר (Airbnb)

השכרה לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb עשויה להניב תשואות גבוהות יותר בערים תיירותיות או עסקיות. עם זאת, יש לבדוק היטב את התקנות המקומיות, שכן ערים רבות הטילו מגבלות על השכרות לטווח קצר. כמו כן, אסטרטגיה זו דורשת ניהול אינטנסיבי יותר וחשופה לתנודתיות עונתית ואירועים כמו מגפת הקורונה שהשפיעה קשות על שוק זה.

4. השקעה בנכסים מסחריים

נכסים מסחריים כמו משרדים, מרכזי מסחר קטנים, מחסנים או מתחמי תעשייה קלה מציעים חוזי שכירות ארוכים יותר ולעתים תשואות גבוהות יותר. אלה השקעות מורכבות יותר הדורשות הון התחלתי גדול יותר, אך עשויות לספק יציבות רבה יותר עם שוכרים איכותיים וחוזים ארוכי טווח.

5. השקעה באמצעות קרנות או שותפויות

משקיעים שאינם מעוניינים בניהול ישיר של נכסים יכולים להשקיע באמצעות קרנות נדל"ן, REITs (קרנות השקעה בנדל"ן הנסחרות בבורסה) או שותפויות פרטיות. אפיקים אלו מאפשרים חשיפה לשוק הנדל"ן האמריקאי עם פחות מעורבות ניהולית, אך כרוכים בעמלות ניהול ולעתים בנזילות נמוכה יותר.

השלבים המעשיים להשקעה בנדל"ן בארה"ב

תהליך ההשקעה בנדל"ן בארה"ב מורכב ממספר שלבים מרכזיים:

1. הגדרת יעדים ותקציב

לפני שמתחילים בחיפוש נכסים, חשוב להגדיר את היעדים הפיננסיים, רמת הסיכון הרצויה, טווח ההשקעה, והתקציב הזמין. יש לקחת בחשבון לא רק את עלות הרכישה אלא גם את ההוצאות הנלוות כמו שיפוצים, תחזוקה שוטפת, מיסים, ביטוחים וניהול הנכס.

2. בחירת מיקום ההשקעה

בחירת המיקום היא אולי ההחלטה החשובה ביותר בהשקעת נדל"ן. מומלץ לחקור מגמות דמוגרפיות, מצב שוק התעסוקה המקומי, איכות מערכת החינוך, שיעורי פשיעה, פרויקטים עתידיים בתשתיות, ומגמות מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. מדדים חשובים כוללים את יחס המחיר-שכירות, שיעור צמיחת האוכלוסייה, וגיוון התעסוקתי.

3. הקמת צוות מקצועי מקומי

השקעה מוצלחת בארה"ב מחייבת הסתמכות על צוות מקצועי מקומי הכולל:

• סוכן נדל"ן מנוסה בהשקעות (רצוי עם התמחות במשקיעים זרים)
• עורך דין המתמחה בנדל"ן ובמשקיעים בינלאומיים
• רואה חשבון או יועץ מס המכיר את חוקי המס האמריקאים וההשלכות למשקיעים ישראלים
• משכנתאות וחברות מימון המציעות הלוואות למשקיעים זרים (אם רלוונטי)
• חברת ניהול נכסים אמינה
• מפקח בנייה לביצוע בדיקות הנכס (Home Inspector)

4. הקמת מבנה משפטי מתאים

לפני הרכישה, יש להחליט על המבנה המשפטי המיטבי להחזקת הנכס. האפשרויות כוללות:

• LLC אמריקאי (חברה בע"מ מקומית) – מבנה פופולרי המציע הגנה מפני תביעות אישיות ויתרונות מסוימים במיסוי
• רכישה באמצעות חברה ישראלית – מתאים לעתים למשקיעים גדולים עם מספר נכסים
• רכישה פרטית – פשוט יותר אך חושף לסיכונים אישיים

5. בדיקת נאותות מקיפה

לאחר איתור נכס פוטנציאלי, יש לבצע בדיקת נאותות הכוללת:

• בדיקת מצב הנכס על ידי מפקח בנייה מוסמך
• ניתוח פיננסי מפורט של ההכנסות וההוצאות הצפויות
• בדיקת זכויות הבנייה והמגבלות התכנוניות
• סקירת חוזי שכירות קיימים (אם ישנם)
• בדיקת היסטוריית תשלומי המס והארנונה
• בדיקת ביטוחים נדרשים וזמינותם (במיוחד באזורים מועדים לאסונות טבע)

6. השלמת הרכישה וניהול הנכס

תהליך הסגירה (Closing) בארה"ב מתבצע לרוב דרך חברת נאמנות (Escrow Company). לאחר השלמת הרכישה, ניהול הנכס יכלול:

• איתור שוכרים איכותיים וסינון מועמדים
• חתימה על חוזי שכירות העומדים בדרישות החוק המקומי
• גביית שכר דירה וטיפול בתקלות
• תחזוקה שוטפת של הנכס
• תשלום מיסים, ביטוח וחשבונות
• הכנת דוחות תקופתיים על ביצועי הנכס
• הגשת דוחות מס בארה"ב ובישראל

מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים ישראלים

מיסוי הוא אחד התחומים המורכבים בהשקעת נדל"ן בארה"ב, ומחייב תכנון מראש וייעוץ מקצועי:

מיסוי בארה"ב

1. מס הכנסה פדרלי – מוטל על הכנסות משכירות ומכירת נכסים. שיעורי המס נעים בין 10% ל-37%, בהתאם לגובה ההכנסה.
2. מס הכנסה מדינתי – שיעור המס משתנה בין המדינות, כאשר מדינות כמו פלורידה, טקסס, נבדה ומספר מדינות נוספות אינן מטילות מס הכנסה מדינתי כלל.
3. מס נדל"ן שנתי (Property Tax) – מוטל על ערך הנכס ומשתנה בין 0.5% ל-2.5% משווי הנכס, בהתאם למיקום. מס זה הוא לרוב ההוצאה המשמעותית ביותר אחרי המשכנתא.
4. ניכוי מס במקור (FIRPTA) – בעת מכירת נכס על ידי משקיע זר, הקונה מחויב בדרך כלל לנכות 15% מסכום המכירה ולהעבירו לרשויות המס האמריקאיות. ניתן לבקש החזר אם חבות המס הסופית נמוכה יותר.
5. מס שבח (Capital Gains Tax) – מוטל על הרווח בעת מכירת הנכס. שיעור המס לטווח ארוך (מעל שנה) נע בין 0% ל-20%, בהתאם להכנסה.

מיסוי בישראל

1. דיווח על הכנסות – תושבי ישראל חייבים לדווח על הכנסותיהם מנדל"ן בחו"ל ולשלם מס בישראל, בהתאם לשיעורי המס החלים (עד 50% כולל מס יסף).
2. זיכוי מס זר – בזכות אמנת המס בין ישראל לארה"ב, ניתן לקבל זיכוי בישראל על המסים ששולמו בארה"ב, ובכך למנוע מצב של כפל מס מלא.
3. חברה זרה נשלטת (חנ"ז) – במקרה של החזקת הנכסים דרך חברה זרה, יש להיזהר מסיווגה כחברה נשלטת, דבר שעלול להוביל למיסוי נוסף.

המבנה המשפטי שדרכו מחזיקים בנכס משפיע משמעותית על חבות המס. לדוגמה, החזקת נכסים באמצעות LLC אמריקאי מאפשרת "שקיפות מס" (pass-through), כלומר ההכנסות וההוצאות "עוברות" ישירות לבעלים ללא מיסוי ברמת החברה.

ניהול נכסים מרחוק – האתגר והפתרונות

אחד האתגרים המרכזיים בהשקעת נדל"ן בארה"ב מישראל הוא ניהול הנכסים מרחוק. להלן האסטרטגיות המומלצות:

1. עבודה עם חברות ניהול מקצועיות

חברות ניהול נכסים (Property Management Companies) הן הפתרון הנפוץ ביותר. חברות אלו מטפלות בכל ההיבטים השוטפים כולל:

• שיווק הנכס ואיתור שוכרים
• בדיקת רקע פיננסי ופלילי של מועמדים
• חתימה על חוזי שכירות
• גביית שכר דירה
• טיפול בתקלות ותחזוקה שוטפת
• טיפול בהליכי פינוי במקרה הצורך
• הכנת דוחות תקופתיים לבעלים

העמלה הטיפוסית של חברות ניהול נעה בין 6% ל-10% מהכנסות שכר הדירה, עם עמלות נוספות לשירותים ספציפיים כמו השכרת יחידה ריקה (בדרך כלל חודש שכירות).

2. שימוש בטכנולוגיה לניהול מרחוק

הטכנולוגיה המודרנית מקלה משמעותית על ניהול נכסים מרחוק:

• מערכות ניהול נכסים מקוונות – מאפשרות צפייה בזמן אמת בתשלומים, הוצאות, ביצועי הנכס וכו'
• מצלמות אבטחה חכמות – מאפשרות מעקב מרחוק אחרי הנכס
• מנעולים חכמים – מאפשרים כניסה לנכס ללא צורך במפתחות פיזיים
• פלטפורמות תקשורת – לשמירה על קשר עם השוכרים, חברת הניהול והקבלנים

3. ביקורים תקופתיים

למרות האפשרות לניהול מרחוק, ביקורים פיזיים תקופתיים בנכסים מומלצים מאוד. ביקורים אלה מאפשרים:

• בדיקת מצב הנכסים באופן בלתי אמצעי
• פגישות פנים אל פנים עם חברת הניהול והשוכרים
• היכרות מעמיקה יותר עם השוק המקומי והמגמות באזור
• איתור הזדמנויות השקעה נוספות

4. בניית רשת מקומית אמינה

מעבר לחברת הניהול הרשמית, חשוב לבנות רשת של אנשי מקצוע מקומיים אמינים:

• שרברבים, חשמלאים וקבלני שיפוצים
• עורכי דין ורואי חשבון
• סוכני נדל"ן ומתווכים
• "עיניים ואוזניים" מקומיות שיכולות לבקר בנכס במקרה הצורך

הימנעות מטעויות נפוצות בהשקעת נדל"ן בארה"ב

להלן הטעויות הנפוצות ביותר שמשקיעים ישראלים עושים בהשקעות נדל"ן בארה"ב והדרכים להימנע מהן:

1. התמקדות במחיר הנמוך בלבד

הטעות: משקיעים רבים מתפתים לרכוש נכסים זולים מאוד (לדוגמה, בתים ב-50,000 דולר) מבלי להבין מדוע המחיר כה נמוך.

הפתרון: יש להתמקד בערך הכולל, ולא רק במחיר. בדקו את הסיבות למחיר הנמוך – האם מדובר באזור בדעיכה? שיעורי פשיעה גבוהים? בעיות מבניות בנכס? חפשו את האיזון הנכון בין מחיר לתשואה, תוך התחשבות בפוטנציאל לעליית ערך ובאיכות השוכרים הפוטנציאליים.

2. התעלמות ממגמות דמוגרפיות

הטעות: התעלמות ממגמות דמוגרפיות ארוכות טווח כמו ירידה באוכלוסייה, שיעור אבטלה גבוה, או תלות במעסיק/תעשייה בודדים.

הפתרון: חקרו את המגמות הדמוגרפיות ב-10-20 השנים האחרונות. האם האוכלוסייה גדלה או מתכווצת? מהי רמת ההשכלה הממוצעת? האם הכלכלה מגוונת או תלויה במעסיק עיקרי אחד? עדיפים אזורים עם צמיחת אוכלוסייה יציבה, מגוון תעשיות, ומערכת חינוך איכותית.

3. בחירת חברת ניהול לא מתאימה

הטעות: בחירת חברת ניהול על סמך העמלה הנמוכה ביותר, או מבלי לבצע בדיקת רקע מקיפה.

הפתרון: השקיעו זמן בבחירת חברת ניהול איכותית. בדקו המלצות, שוחחו עם לקוחות קיימים, בחנו את משך הזמן שלוקח להשכיר נכסים ריקים, ואת התקשורת והשקיפות שהם מציעים. חברת ניהול טובה עשויה לגבות מעט יותר, אך תניב תוצאות טובות בהרבה בטווח הארוך.

4. הסתמכות על מקור מידע יחיד

הטעות: הסתמכות על סוכן יחיד או חברת השקעות אחת לכל המידע והשירותים, מבלי לאמת את הנתונים ממקורות עצמאיים.

הפתרון: אמתו תמיד מידע ממקורות מגוונים. השתמשו במאגרי מידע ציבוריים, דוחות כלכליים עצמאיים, ואתרי השוואת מחירים ושכירויות. התייעצו עם מספר אנשי מקצוע שונים לקבלת דעה נוספת, במיוחד בתחומי מיסוי, משפט והערכות שווי.

5. התעלמות מהוצאות תפעול ריאליות

הטעות: הערכת חסר של הוצאות תפעול הנכס, כגון תחזוקה, תיקונים, תקופות ריקות, ביטוח ומס